Η τρέχουσα κατάσταση στην αγορά κατοικιών μπορεί να θεωρηθεί είτε ως μια ευκαιρία για αύξηση του πλούτου είτε ως πηγή απογοήτευσης, ανάλογα με την οπτική γωνία του καθενός. Οι επενδυτές και οι αγοραστές στις ΗΠΑ που αγόρασαν ακίνητα τα τελευταία χρόνια είναι πιθανό να αισθάνονται ενθουσιασμένοι, καθώς οι μετοχές των κατασκευαστών κατοικιών έχουν αυξηθεί κατά 110% από την αρχή του 2021. Όσοι είχαν την τύχη να αγοράσουν ή να αναχρηματοδοτήσουν τα δάνειά τους κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όταν τα επιτόκια των 30ετών δανείων έφτασαν σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα (2,65%), απολαμβάνουν τώρα πολύ χαμηλές δόσεις, σχεδόν σαν να κερδίζουν χρήματα κάθε μήνα.
Από την άλλη πλευρά, υπάρχει μια κρίση στο κόστος στέγασης που προκαλείται από τις ίδιες οικονομικές τάσεις. Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές αποκλείονται από την αγορά λόγω των υψηλών τιμών, της περιορισμένης προσφοράς και των πολύ υψηλών επιτοκίων των στεγαστικών δανείων, που δυσκολεύουν την πρόσβαση για τα μεσαία νοικοκυριά. Ο δείκτης προσιτότητας της Atlanta Fed ήταν 68,5 τον Ιούνιο, κοντά στα χαμηλότερα επίπεδά του από το 2006. Το κόστος της ιδιοκτησίας, που περιλαμβάνει τα δάνεια, τους φόρους και την ασφάλιση, καταναλώνει σχεδόν το 44% του μέσου εισοδήματος των νοικοκυριών, πολύ πάνω από το 30% που θεωρείται το όριο για την οικονομική προσιτότητα, όπως επισημαίνει το Barron’s.
Αναμένοντας ανακούφιση
Τα 30ετή στεγαστικά δάνεια αρχίζουν να μειώνονται από το 7% στο 6%, καθώς τα επιτόκια των 10ετών ομολόγων του αμερικανικού δημοσίου πέφτουν, ενόψει πιθανών μειώσεων επιτοκίων από τη Federal Reserve. Αναμένεται μείωση κατά 0,25% στις 18 Σεπτεμβρίου, με άλλες πιθανές μειώσεις να ακολουθούν.
Το υψηλό κόστος στέγασης είναι επίσης ένα σημαντικό θέμα στην προεδρική εκστρατεία. Η Χάρις προτείνει να παρέχει έως και 25.000 δολάρια για προκαταβολές σε πρώτους αγοραστές και να επεκτείνει τις φορολογικές εκπτώσεις για κατασκευαστές που δημιουργούν οικονομικά προσιτές κατοικίες. Επίσης, προτείνει τη δημιουργία ενός ταμείου καινοτομίας κατοικιών ύψους 40 δισεκατομμυρίων δολαρίων.
Ωστόσο, είναι αμφίβολο αν αυτά τα μέτρα θα φέρουν πραγματική βοήθεια. Οι επικριτές υποστηρίζουν ότι η βοήθεια για τις προκαταβολές μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των τιμών, καθώς περισσότεροι αγοραστές θα εισέλθουν στην αγορά. Επίσης, τα κίνητρα για τους κατασκευαστές μπορεί να είναι δύσκολα στην εφαρμογή τους.
Οι προτάσεις του Τραμπ δεν είναι σαφείς. Η κομματική του πλατφόρμα αναφέρει ότι θα «προωθήσει την ιδιοκτησία σπιτιού μέσω φορολογικών κινήτρων και υποστήριξης για τους πρώτους αγοραστές», χωρίς να διευκρινίζει τις λεπτομέρειες αυτής της υποστήριξης. Άλλα μέτρα που προτείνει περιλαμβάνουν περικοπές σε περιβαλλοντικούς κανονισμούς, οι οποίες, σύμφωνα με κάποιους, θα μπορούσαν να μειώσουν το κόστος. Επίσης, υποστηρίζει ότι οι μαζικές απελάσεις παράνομων μεταναστών θα μπορούσαν να μειώσουν τη ζήτηση και άρα το κόστος στέγασης.
Ο χρόνος πιέζει
Παρ’ όλα αυτά, ακόμη και αν αυτά τα μέτρα εφαρμοστούν, θα χρειαστούν χρόνο για να αποδώσουν. Δεν είναι σαφές αν θα λειτουργήσουν αποτελεσματικά. Οι μέτριες μειώσεις επιτοκίων δεν είναι πανάκεια και μπορεί να οδηγήσουν σε αύξηση των τιμών, καθώς θα ενθαρρύνουν περισσότερες πωλήσεις κατοικιών. Επίσης, δεν είναι σίγουρο αν ο Τραμπ ή η Χάρις θα μπορέσουν να περάσουν τις προτάσεις τους, καθώς θα χρειαστεί να ξεπεράσουν πολλές προκλήσεις, συμπεριλαμβανομένων των νομικών εμποδίων και της έγκρισης από το Κογκρέσο.
Το μόνο μέτρο που φαίνεται να έχει ευρεία στήριξη είναι η αύξηση του αριθμού νέων κατοικιών. Όμως, ούτε αυτό θα γίνει γρήγορα. Οι ΗΠΑ χρειάζονται έως και 7 εκατομμύρια νέα σπίτια για να αντιμετωπίσουν τις ελλείψεις, αλλά οι κατασκευαστές κατασκευάζουν μόνο περίπου 850.000 μονοκατοικίες ετησίως με τον τρέχοντα ρυθμό. Επίσης, οι κατασκευαστές δεν δείχνουν μεγάλη διάθεση να αυξήσουν την παραγωγή, λόγω ανησυχιών για επιβράδυνση της οικονομίας και αυξημένων πιέσεων κόστους.
Η κατάσταση ευνοεί τις μετοχές των κατασκευαστών. Η πτώση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων αποτελεί συνήθως θετική εξέλιξη για τον κλάδο. Εάν η Ουάσιγκτον προχωρήσει σε περισσότερα οικονομικά κίνητρα, αυτό θα μπορούσε να δώσει ώθηση, ειδικά σε κατασκευαστές που εστιάζουν σε σπίτια για πρώτους αγοραστές.
Ενώ αυτές οι δυνάμεις δρουν στην αγορά, εκατομμύρια δυνητικοί αγοραστές είναι πιθανό να παραμείνουν αποκλεισμένοι. Η Νάντια Ευαγγέλου, διευθύντρια έρευνας ακινήτων για την Εθνική Ένωση Μεσιτών, δεν θεωρεί το 2025 ως χρονιά-κλειδί για τη βελτίωση της οικονομικής προσιτότητας. Ο αναλυτής Άλαν Ράτνερ της εταιρείας ακινήτων Zelman & Associates δεν αναμένει σημαντική ανακούφιση πριν το 2026. «Δεν υπάρχει γρήγορη λύση», τονίζει στο Barron’s.
Τα επιτόκια επιδείνωσαν την κρίση στέγασης στις ΗΠΑ
Η ιδιοκτησία κατοικίας είχε σταθερή αύξηση πριν από την πανδημία, αλλά από τότε έχει σταματήσει. Τώρα, το ποσοστό ιδιοκτησίας παραμένει στο 66%, περίπου στο επίπεδο του τέλους της δεκαετίας του 1990 και πολύ κάτω από το 69% που καταγράφηκε κατά την άνθηση της αγοράς κατοικιών το 2000, σύμφωνα με το Γραφείο Απογραφής των ΗΠΑ.
Η οικονομική προσιτότητα είναι ο κύριος αντίπαλος, καθώς τα επιτόκια και οι τιμές των στεγαστικών δανείων έχουν αυξηθεί, ενώ τα εισοδήματα δεν έχουν ακολουθήσει την ίδια πορεία. Το μέσο σπίτι πωλείται τώρα για 422.600 δολάρια, σε σύγκριση με 266.300 δολάρια το 2020.
Η Ομοσπονδιακή Τράπεζα μείωσε δραστικά τα επιτόκια για να αποφύγει την ύφεση, με αποτέλεσμα το 30ετές στεγαστικό δάνειο να πέσει κάτω από το 2,7% το 2021. Αυτό προκάλεσε φρενίτιδα αγορών, που αύξησε τις τιμές και μείωσε τα διαθέσιμα αποθέματα.
Στη συνέχεια, αυτή η φθηνή χρηματοδότηση εξαφανίστηκε, καθώς η Fed αύξησε τα επιτόκια για να αντιμετωπίσει τον πληθωρισμό. Τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν από περίπου 3% στο τέλος του 2021 σε σχεδόν 6,5% μέχρι το τέλος του 2022 και έφτασαν κοντά στο 8% στα τέλη του 2023.
